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    房价背后的操盘手

    2016-05-23  |  吴晓波频道  |  微信号:wuxiaobopd
    房价的涨跌不是道德问题,而是一场预期游戏和周期游戏。我们每一个人,其实都是房价背后的操盘手。

     

    文/吴晓波(微信公众号:吴晓波频道)

     

     

     
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    在全国省会级城市里,重庆经济正在成为一个“神话”,它的各项增长指数居于第一,然而房价却一直比较稳健,在过去的五年里,只涨了12%。究其原因,是因为那里有一个神一样的操盘手。

     

    从2008年开始,重庆市政府试行一种叫做地票制的改革,就是将闲置的各类农村集体建设用地进行复垦,变成符合栽种农作物要求的耕地,然后腾出建设用地指标,由国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。在八年间,重庆地票交易17万亩,交易总额340亿元。地票交易实行最低保护价格,2008年的起拍价为4万元/亩,2011年8月以后,最低交易保护价调整为17.8万元/亩。

     

    简单地说,就是重庆市政府把自己当成了一个吸储土地的大地主,将土地从农民手中交易出来,然后逐步地释放到商品房市场中。在这一过程中,政府适度地保护了农民的收益,同时保持极大的耐心,将土地增值的利益牢牢地掌握在自己的手中,从而成为了最大的获益者。

     

    房价背后的操盘手

     

    与重庆相映成对照的是杭州市。

     

    这座城市是全国商品房改革的早期标本,早在1990年代末,拜“温州炒房团”所赐,杭州房价率先上涨,一度超过上海、北京,成为极具风向标意义的“杭州现象”。然而,到2009年政府换届,杭州一年出让土地获得收入1200亿元,相当于当年度预期内财政收入的一倍左右,超过北上广深四大一线城市成为全国最高。

     

    后来的几年里,杭州经济增长颇为健康,更随阿里巴巴的崛起而成为“电子商务之都”和互联网创业的热土,但是,因土地供给过度,该市房价大幅跳水,景象惨淡,迄今还在恢复的残喘之中。

     

     

     
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    说到房价上涨,人人心中有一本酸甜账。毫无疑问,在过去的二十年里,它是社会财富的最大变压器和分配场。

     

    房价背后的操盘手

     

    那么,谁是中国房价背后的操盘手?

     

    在1990年代末的一段时间里,人们认为中国房价的操纵者是投机客,尤其以恶名昭著的温州炒房团为代表,他们捧着大捆大捆的现金,冲进一座安静的城市,然后活生生地坐地起价,弄得人心惶惶,鸡犬不宁;

     

    到了本世纪初,人们发现真正的房价操盘手是开发商。他们的确得到了太大的利益,从2003年到2014年,胡润富豪榜里的前一百位有钱人中,地产商占到了六成,而在《财富》世界500强的排行榜上,中国地产公司是史上第一个、也是迄今唯一进入过榜单的。我们的前任国务院总理更是提出过一个很著名的问题,“开发商的血液里到底有没有流着道德的血液?”

     

    再到后来,人们发现,原来最大的操盘手可能是政府本身。在一套房子的价格构成中,土地价格和各项税费占到了65%左右的比例,而在全国绝大多数的县级财政收入中,土地出让金的收入约占到了45%的权重。无论是重庆还是杭州,其房价的波动及从波动中获得的利益,政府从来是最大和最具支配能力的那一个。

     

     

     
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    到今天,我们大概都明白了一个道理,房价的涨跌不是一个道德问题,而是一场预期游戏和周期游戏。

     

    房价背后的操盘手

     

    所谓的预期,是你对中国经济增长和城市化进程的判断。

     

    在过去的几年里,不乏有睿智的经济学者预测房价即将下跌,有些大胆的同学,甚至给出了崩盘的具体时间节点,为此,他们动用了很多西方的理论,比如人口红利理论、中等收入陷阱理论、大城市病理论等等。

     

    但是,现实比理论要诡异得多,如今,这些专家都已经木化成了“砖家”。究其原因,是他们对预期的判断产生了偏差。

     

    中国房价泡沫破灭的前提,首先是人民币泡沫的破灭,最终则是中国经济增长模式的破灭。而这一可怕景象的出现,则取决于两个改革的失败,第一是产业经济转型的失败,第二是社会制度改革对经济改革的反制。

     

    所谓的周期游戏,是你对宏观调控周期及土地价格波动的判断。

     

    中国当今排名前十的房地产开发商,无一不是周期游戏的高手。在经济低迷和宏观调控时期,他们大胆从政府手中低价吸纳土地,形成财务上的高杠杆性,而在经济复苏及货币宽松时期,则快速出售,积累现金,等待下一轮紧缩周期的到来。

     

    在过去的二十年里,中国的宏观景气以四到五年为一个调控周期,而这与地产商的购地、营造、出售及再次购地的周期基本吻合。

     

    我们常常看到一个景象,很多开发商的财务杠杆用得非常激进——他们肯定是当今世界上最激进的杠杆使用者,是所有行业里负债率最高的,可是却每每能涉险过关。我们眼睁睁地看他们刀口舔血,野蛮壮大。其实,这正是周期的秘密。

     

    房价背后的操盘手

     

     

     
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    中国的房价肯定是一个泡沫。

     

    在这一场与预期和周期有关的游戏里,财富重新分配的过程,就是对泡沫的理性判断及如何分享的过程,其中的参与者,包括政府、开发商、中介商以及每一个城市居住者。

     

    在这个意义上,我们每一个人都是房价背后的操盘手,而每一座城市的房价涨跌,基本上是操盘手之间的博弈战争。

     

    在房地产界,重庆市场是一个绕开走的城市,因为在那里,政府是神一样的存在,他们得到了泡沫生成中最大的那一个部分。

     

    开发商最喜欢的城市是2014年的厦门、2015年的深圳和2016年的南京,在那里,政府与开发商含情脉脉,共同操盘,把预期舔得盘干碗净。

     

    最后剩下来的,是关于公平的问题。当年轻的80后、90后乃至00后进入到社会之后,他们发现,能够吃到的预期已经烟消云散,沮丧与反叛便正式开始了。这一景象,至少在电视剧里已经出现,从几年前的《蜗居》到最近的《欢乐颂》。

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