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    是什么在左右住宅价格?

    2016-08-09  |  罗辑思维  |  微信号:luojisw

    是什么在左右住宅价格?

     房价  GDP  新旧房出售比  潜力住宅  

    人口增长  经济增长  北上深杭

    税收  汇率  社会预期 

    共计 2202 字 | 建议阅读时间 4 分钟

     

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    房地产当中,最贴近我们生活的不动产形式是住宅,而平时大家最关注的,就是住宅的价格。

    房价到底是怎么决定的?我们对此做过很多研究,这里给大家一些提示,方便大家参考。

    第一个研究方法是看当地的 GDP

    根据宏观经济的研究,经济成长一般是从 GDP 为一两千美金时开始。当 GDP 到 8000 美金时,温饱问题基本解决,住宅市场会逐渐饱和。中国整个国家的 GDP 已经超过 8000 美金了,整体住宅供应量已经饱和,所以近几年大家看到很多城市的住宅逐渐滞销。

    第二个研究方法就是看一个城市卖的新旧房子的比例。

    如果这个城市每天卖 6 套房子,一半是新房,一半是旧房,这就意味着房市接近饱和,北京、上海等很多城市就是如此。

    但是如果超过这个比例,比如说纽约卖了 6 套房,4 套房是二手房,2 套房是新房,成交的二手房多于一手房的时候,这个市场就已经饱和了。目前,国内相当多城市的二手房交易都多于一手房。

     

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    在这种情况下,值得我们去关注的潜力住宅,都在一些“三增长”的地方。

    第一个增长是人口增长

    因为住宅和人是直接联系的,如果这个地方的人口没有增长,你买的房子一定会贬值。东北每年有 180 万到 200 万人离开城市,你现在去那儿投资住宅基本上都是赔钱的。

    人口增长非常重要,北京、上海、深圳的房价为什么不掉?那是因为北京和上海的人口每年净增长五六十万;而深圳已经是过千万人口的城市,现在还在增长。北京的朝阳区,光是中央电视台就为它带来了几万人,所以这个地区的租金持续上涨。

    第二是“积极人口”的增长

    也即要关注人口增长的结构。如果增长的人口全是要饭的、流浪者,当地的房价不仅不会涨,可能还会降。因为社会治安不好,犯罪率高,有条件的人就都跑掉了。

    大家知道,硅谷里都是一些科技人才,受过非常好的教育。这些人有的还会创业,既创造了很多就业机会,又能带来收入。这种人口增长,本身就会变成一个需求。举个例子,过去是制造业、出口创造 GDP,而现在是服务业、科技创造 GDP。

    比如说做煎饼,天津人做了几百年煎饼,却没有一家的营业额超过一千万。但是北京有个创业者用互联网思维做煎饼,市值高达 20 亿人民币。这个创业者不仅增加了他的个人价值,还创造了很多就业机会,带来了更多的收益。

    第三是经济的增长

    最 近三年以来,城市经济的增长发生了很大的变化。十多年以前,经济增长是外延式的,主要靠制造业、基础服务业,包括原材料、能源在内的传统实体经济。加强基 础设施建设、财政投入,所以过去的增长表现更直观,城市越来越大,投入也越来越多。挖煤的人赚钱了,挖矿的人也赚钱了,所有做出口、加工的人都赚钱了。

    而现在,这些人都说日子不好过,我就想起了《新鸳鸯蝴蝶梦》的“由来只见新人笑,哪听旧人哭”。各个行业都是新人笑、旧人哭。

    新人是谁呢?我们叫它“五行业”,俗称“五大美女”——互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐大健康,大家知道这五大行业都在奔向高科技。

    那旧人是谁呢?就是刚才我们讲的,传统的制造业、矿产、能源。一遍一遍地重复新人笑、旧人哭,这就叫社会进步。

    我们城市的经济地图发生了很大的变化,过去的经济地图中每个二线城市都差不多,大多是卖地、卖矿、出口。但是最近这几年,“五大美女”只活跃于七八个城市,所以这七八个城市的住宅有戏。

     

    举个例子,互联网现在集中度高到什么程度?光看前 2000 家互联网公司,60% 在北京,30% 在深圳,10% 在杭州和上海,其他的城市没有,所以但凡有点想法的,就跑到北京去了。

    大家看娱乐行业,电影特别火,差不多有 100 亿美金的市场。但是你们知道吗?现在是五大公司控制 90% 的电影行业,这五大公司都在北京。所以北京美女多,因为电影公司都在那里,所有做明星梦的人都到北京了。

    大文化、大娱乐都在北京,基因生物在深圳,而金融服务业,大家也知道,都分布在北京、上海、深圳。未来的整个经济地图都变了,今后的高峰就是北京、上海、深圳、杭州、广州、苏州、厦门、成都等等地方,剩下的都是平原。

    如果你们以后要买住宅,得到高峰的地方去。美国的国土和中国差不多,大家能记住的美国城市不超过 10 个,都是洛杉矶、旧金山、纽约、芝加哥等等,剩下的是平原。

     

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    除此之外,还有几个因素能够决定住宅价格。

    税收是其中一个因素

    如果你买了 5 套房想给你的子孙,得赶紧的,否则你的小孩可能交不起遗产税。假定这个房子价值 1000 万,美国的遗产税大概是 45%,你需要缴纳 300 万到 400 万的遗产税,这套房子才能过户到你的名下。

    国外经常有人因为交不起遗产税,得去贷款借现金,把税交完,再拿房子抵押还贷款。这个倒腾过程很累,而且经常没有时间倒腾,如果是老人是 12 月下旬去世的,你转年就得交税。所以很多老人选择一定要死扛着熬到年初,就是为了给小孩一年的时间倒腾。

    如果遗产税、财产税,还有增值税等等持有住宅的成本很高,你就不愿意买房了。如果税比较低,比如像新加坡、香港、台湾,综合的税收大概就 11% 左右,很多人就愿意持有不动产。

    第二个因素是汇率

    如果人民币不断升值,在海外买房的人就会越来越多。因为海外的房产的产权是永久的,贷款也很方便,很好操作,利息也很低。但是如果人民币贬值,我们出去买东西就觉得贵,什么都觉得贵,可能就不出国买房了,特别对于大城市的高收入人群来说。

    除此之外,还有一个因素,那就是对于社会经济发展的长期预期

    一些活跃的经济人口,如果对这个城市、对这个国家经济发展的长期预期很好,他就会比较积极地置业;如果预期不好,他可能会选择租房,然后在海外置业。而这种社会心理的偏好,对于住宅的价值变化来说,也是至关重要的。

     

     

    本文由作者 冯仑 授权罗辑思维发布,微信公众号“冯仑风马牛”。

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    社会学家贝克在 1986 年提出“风险社会”的理论。

    1. 现代社会高度复杂。

    2. 所积累的风险远超出个人视野能看到的范围。一些与你毫无关系的因素,会造福或毁灭你的生活。

    3. 如果遭受风险,往往有苦无处诉。因为,现代社会是“有组织地不负责任”。

    明白了“风险社会”理论,再看房价问题,是不是释然了?

     

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